Centres commerciaux: des perspectives 2013 très attentistes

Auteur :

Matthieu Guinebault

Publié le
16 janv. 2013

Les centres commerciaux français ont connu l’an passé un recul de 1,1% de leur fréquentation, et un tassement des chiffres d’affaires. Une évolution qui ne freine pas vraiment le rythme d’ouverture, et pousse les promoteurs à se démarquer. Mais 2012 remet aussi en cause la pertinence des "locomotives", qui ont longtemps été la clé des grands projets mais font aujourd’hui face à des difficultés.

"Les chiffres d’affaires ont bien résisté, malgré une résurgence de la crise", se félicite Jean-Michel Silberstein, délégué général du CNCC. "Mais se pose la question du rôle de la grande distribution, les locomotives perdant de leur pertinence avec des performances extrêmement négatives chez les grandes surfaces spécialisées. Une problématique assez sérieuse".

Un questionnement de fond qui n’enlève pas à l’année passée un rythme d’ouverture certain en dépit du contexte économique. "Nous sommes face à un maillage assez équilibré du territoire français. Il ressort une offre nouvelle et différenciée qui va prendre dans les années à venir la place d’emplacements vieillissants", explique Christian Dubois, directeur général de Cushman & Wakefield France, et administrateur du CNCC. Celui-ci souligne ainsi la quête grandissante de différenciation. "Pendant des années, les centres ont offert le même marketing mixte. Aujourd’hui, il y a des partenariats avec des entreprises françaises pour faire venir de nouvelles enseignes".

Globalement, le volume investi par transaction accuse pour sa part une forte baisse. Beaucoup de transactions, il est vrai, ont porté sur de faibles volumes, avec la disparition de grandes transactions à l'exception de l'immeuble Virgin sur les Champs-Elysées. Sans surprise, la recherche du "prime" reste d’actualité.

Du côté des investissements commerciaux, il se dessine une prudence accrue des professionnels. La part des investissements dans les centres commerciaux par rapport à l'immobilier d'entreprise recule ainsi de 40% par rapport à la moyenne de ces dix dernières années, se stabilisant à hauteur de 20%. D'ailleurs, le CNCC relève que, dans les investissements commerciaux, la part des centres commerciaux a diminué au profit des pieds d'immeubles dont la part a progressé de manière importante.

Concernant les parcs d’activité, le volume d’investissement recule de 30% pour revenir à son niveau de 2010. Le secteur pèse 11% de l’immobilier de commerce, contre 13% un an plus tôt. Et les investisseurs se font de plus en plus exigeants, que ce soit en termes d’emplacement, de risque locatif et de qualité du bâti. Dans le même temps, les acquéreurs se montrent désormais attentistes face aux "boîtes commerciales", en raison des investissements à prévoir.

Au sortir de 2012, Christopher Wicker, directeur du Retail Consulting Group (RCG) et administrateur du CNCC, présente donc ses prévisions pour l’année 2013 comme "simplistes". La quête d’emplacement "prime" sur ce marché en pleine pénurie pourrait amener une plus grande liquidité pour les produits secondaires. La tension sur les valeurs locatives des centres de taille moyenne devrait par ailleurs se renforcer, tandis que le taux de vacance devrait s’accentuer, sauf dans les meilleurs centres. Au final, qu’il s’agisse de la fréquentation, du chiffre d’affaires ou des transactions, le CNCC indique qu’aucun élément ne permet de dire aujourd’hui que 2013 sera meilleure que 2012.