Immobilier commercial : des investissements record cette année 

Auteur :

Anne-Sophie Savenier

Publié le
7 oct. 2014

Alors que certains secteurs sont encore victimes de la conjoncture économique défavorable, l’immobilier commercial parvient à tirer son épingle du jeu.

Le secteur a en effet connu cette année des investissements record : près de 7 milliards d’euros devraient être investis d’ici la fin 2014, contre une moyenne annuelle de 2,8 milliards sur les dix dernières années, selon Antoine Grignon, responsable de la branche investissements immobiliers chez Cushman & Wakefield.

Des chiffres certes un peu tronqués par les grosses transactions qui ont eu lieu cette année, comme la vente de Beaugrenelle ou l’achat par Carmila de centres commerciaux auprès d’Unibail-Rodamco, mais les indicateurs sont au vert qu’il s’agisse des investissements en centres commerciaux ou en centre-ville.

Ainsi, en matière d’investissements en centres commerciaux, le marché a été très dynamique mais relativement fermé aux acteurs étrangers.

La maturité du marché a en effet généré une concurrence accrue favorable aux acteurs majeurs comme Hammerson, Klépierre, Apsys ou encore Unibail-Rodamco.

A eux seuls, ils détiennent 80 % des grands centres commerciaux susceptibles d’intéresser les investisseurs. Ils sont d’ailleurs autant promoteurs qu’investisseurs, ce qui génère une forte concentration du marché, un facteur qui complique encore la tâche des investisseurs étrangers.

"En règle générale, ils cèdent seulement des actifs secondaires… Même quand des centres clés sont sur le marché ou que des opportunités se présentent, les offres sont trustées par les principaux acteurs", explique Antoine Grignon.

Une concurrence renforcée par les exigences croissantes des investisseurs (institutionnels, foncières) qui, dorénavant, recherchent des surfaces très importantes afin de développer des centres commerciaux sur le concept de shopping loisirs : boutiques, cinémas, restaurants, etc.

A cela, s’ajoute une lourdeur administrative en termes d’autorisations qui finit par refroidir les éventuels nouveaux investisseurs. Ces derniers préfèrent donc laisser le marché aux acteurs majeurs et se tourner vers des pays comme la Turquie, la Russie ou encore la Pologne, où le marché est moins mature et donc plus accessible.

Concernant les investissements en centre-ville, le marché est plus ouvert, les investisseurs institutionnels (banques, fonds de pension ou foncières) sont moins présents, laissant la place aux investisseurs privés.

Les immeubles aux emplacements prime sont bien sûrs très prisés mais ce n’est pas le seul facteur pris en compte par les investisseurs.

"Ils sont très attentifs à la solidité financière des enseignes. L’objectif est qu’elles aillent jusqu’au bout de leur bail, explique Antoine Grignon. Les investisseurs ne veulent pas avoir à chercher des nouveaux locataires."

Le prestige des enseignes, qui sont majoritairement locataires (80 % contre 20 % propriétaires des murs), est-il un autre facteur ?

"Pour les investisseurs privés, cela peut avoir son importance. En revanche, les investisseurs institutionnels n’en tiennent pas compte. Ces derniers calculent vraiment sur le long terme", ajoute le responsable de la branche investissements immobiliers de Cushman & Wakefield.

En attendant, le marché reste dynamique et les prix continuent de grimper, en moyenne de 15 % pour les investissements en centre-ville et de 10 % en centres commerciaux. Une différence de croissance qui s’explique par des loyers en hausse pour les premier et stables pour les seconds.

Un facteur que les investisseurs, majoritairement français (60 %), prennent en compte.