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Immobilier commercial : une baisse de loyers possible ?

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7 oct. 2011


Le Polygone de Beziers - Pixelformula
L’année avait commencé avec le cri d’alerte de la Fédération des commerces spécialisés Procos sur l’écart entre loyers et rendements réels des espaces commerciaux. En face, le CNCC (Conseil National des Centre Commerciaux) assurait que la chute de fréquentation était compensée par une hausse de la consommation. Or, suite aux mauvais résultats de vente rencontrés ces derniers mois, les commerçants s’interrogent une nouvelle fois sur l’évolution de leurs loyers. Une baisse est-elle possible ?

« Compte tenu de la perte d’attractivité de l’hypermarché, les valeurs locatives des galeries marchandes pourraient être à même de diminuer au fur et à mesure du renouvellement des baux, dans les 10-15 % lors des 3-4 prochaines années. » C'est ce qu'expliquait en mai Christian Dubois, directeur général France de Cushman & Wakefield et administrateur du CNCC. Précisant: « Les valeurs locatives sur les très grands centres régionaux seront toutefois stables et pourrait même augmenter sur les 2-3 prochaines années. »

Cette dernière analyse est partagée par Procos, qui souligne cependant les difficultés rencontrées par la quasi-totalité des centres commerciaux inaugurés depuis 2007. « Dans ces centres, les résultats ne sont pas ceux attendus », rapporte Pascal Madry, directeur de la fédération. « Des renégociations ne se mettent plus en place uniquement au moment du renouvellement des baux. Et même dans les centres plus anciens, certains adhérents expliquent qu’ils arrivent à négocier à la baisse. Un vrai changement. »

Réglementation territorial : un texte en latence

Pour Michel Pazoumian, délégué général de Procos, le retour à la compétitivité du parc français passera par une baisse des loyers et l’implication des élus. « Cela permettra un développement maîtrisé », explique-t-il. « Il est grand temps de passer à une nouvelle manière d’aborder l’urbanisme commercial dans nos zones urbaines. »
Initié par les parlementaires, un projet de réforme entend placer l'urbanisme commercial sous le contrôle des collectivités territoriales. Un système qui préviendrait toute cannibalisation commerciale, ou décalage entre la création de zones commerciales et, notamment, le développement des transports.

Et pourtant l'adoption d'un tel texte aurait un contrecoup sur les loyers commerciaux, pour Bertrand Marguerie, directeur général de la société de conseil spécialisée Mall & Market. « Il y aura alors raréfaction des nouvelles zones commerciales, donc une augmentation des loyers, explique-t-il. Et faute de nouvelles zones, les commerçants se tourneront alors vers les centres villes, qui verront donc eux aussi leurs prix grimper. »

La concrétisation de cette nouvelle réglementation devra cependant attendre un nouveau passage du texte devant les députés. Mais « le texte est en latence » pour Bertrand Marguerie. « La volonté de le voir réexaminer n'est peut-être pas là et le calendrier ne permet pas de l'étudier pour le moment. » Les yeux restent donc tournés vers le législatif, qui pourrait d'un vote modifier la future forme du parc français.

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