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6 mars 2012
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Altarea-Cogedim défend ses arbitrages en matière de commerce

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6 mars 2012

Lors de la présentation des résultats du groupe Altarea-Cogedim qu’il préside, Alain Taravella a confirmé la stratégie engagée par celui-ci dans le secteur commerce. Celle-ci a deux grands axes: la poursuite de la concentration du patrimoine de la foncière sur les centres commerciaux régionaux et les grands retail parks, baptisés Family Village. Et le développement du e-commerce via le rachat de RueduCommerce.


Cap 3000 est en pleine restructuration

Sur 2011, la cession de petits centres a rapporté 121,2 millions d’euros. "Ils ont été cédés à une valeur supérieure de 8% à la valeur d’expertise", a souligné Gilles Boissenet, directeur général en charge du commerce du groupe. L’opération portait sur des équipements à Vichy, Thionville et Reims (en fait ce dernier début 2012) et sur deux petits retails parks. Pour autant, Altarea relève qu’il ne s’agit pas de sites mal en point d’autant plus que le promoteur les garde en gestion.

Cela a une conséquence logique sur la valeur moyenne par actif. Elle est passée de 46,3 millions d’euros en 2009 à 67,5 millions en 2011, soit une croissance de cette valeur unitaire de 46% ! "Cette valeur unitaire par actif nous place au deuxième rang des foncières françaises", souligne Alain Taravella. Parallèlement, le nombre d’actifs est passé de 55 à 48. Le phénomène devrait s’amplifier du fait du portefeuille de projets d’Altarea-Cogedim. Celui-ci porte sur plus de 60% du patrimoine actuel, pour plus de 300 000 m² à travers 7 créations et 8 extensions et restructurations.

Altarea-Cogedim insiste sur sa "forte discipline en termes d’engagement". Le promoteur considère qu’il faut une précommercialisation assurée à plus de 50%, un financement avant lancement et de vrais partenariats. Il souligne ainsi n’avoir que 16% des projets vraiment engagés. Parmi ceux-ci, les trois retail parks de Nîmes, Roncq et Le Mans (une phase 2 du premier Family Village ouvert en 2007). Et trois centres régionaux: "Villeneuve La Garenne (le centre modèle mis en avant par Altarea avec 60 000 m², 160 magasins plus Carrefour et une commercialisation à deux ans de l’ouverture qui dépasse les 60%) ; Toulon La Valette, dans le périmètre de Grand Var et Ponti Parodi à Gênes, de 67 000 m².

Parmi les extensions-restructurations les plus emblématiques, celle de Cap 3000, le centre commercial régional des bords de Nice qu’Altarea-Cogedim a racheté aux Galeries Lafayette. Une première restructuration du centre est en cours avec l’ajout d’une douzaine d’enseignes parmi lesquelles Undiz, Lacoste, Fossil, The Kooples, Banana Moon, etc. Le promoteur pilote aussi un projet d’extension conjuguant commerce et loisirs. Autre opération d’envergure: une phase 2 d’extension du centre commercial toulousain Gramont permettant d’atteindre plus de 80 boutiques. Altarea-Cogedim y table à terme sur un chiffre d'affaires de plus de 400 millions d’euros. Pour soutenir ce programme, Altarea a d’ailleurs investi 127 millions d’euros l’an dernier.

Concernant les cessions de petits centres, Altarea-Cogedim n’est pas le seul à pratiquer de la sorte. Ce qui conduit à un afflux de propositions sur le marché. Le président d’Altarea ne se dit pas inquiet. "Nous vendons des produits matures qui tournent bien, souligne Alain Taravella. Mais aussi, l’immobilier commercial attire nombre d’investisseurs".

Il est vrai que le promoteur n’a pas à se plaindre de la rentrée des loyers. Les créances douteuses ont chuté à 1,7% du montant total des loyers, contre 2,4% en 2009. Altarea souligne un taux de rotation de locataires de 11%. "Pour un gain de loyers de +13% en moyenne sur le périmètre renouvelé/commercialisé".

Certes, le chiffre d’affaires des locataires des centres en patrimoine n’est en hausse que de 0,5% à périmètre constant. Mais, précise le promoteur, c’est à comparer à un indice national du CNCC en baisse de 0,8%. Et même, les retail parks d’Altarea ont encore surperformé en 2011 avec une progression de 2,2% à périmètre constant.


Alain Taravella: "RueduCommerce nous permet de rester jeune" !

Autre investissement d’Altarea-Cogedim dans le commerce: l’acquisition de RueduCommerce. L’Offre Publique d’Achat sur le site de e-commerce avait été lancée en décembre 2011. Le promoteur se définit ainsi désormais comme première foncière multicanal. Pas toujours comprise, cette acquisition est expliquée par la volonté de rentrer sur le marché du e-commerce, en forte croissance ; de faire bénéficier à Altarea-Cogedim des atouts du site pour les centres commerciaux physiques du promoteur, mais aussi pour ses activités de vente de logements ; enfin la volonté d’accompagner RueduCommerce dans le développement de sa galerie marchande online.

L’objectif est de porter le volume d’activité de RueduCommerce à environ un milliard d’euros, contre 384 millions aujourd’hui. Les commerçants de la galerie marchande ont apporté 95 millions d’euros. Si la mode est minoritaire dans les ventes, d’autant plus que RueduCommerce est historiquement distributeur de produits techniques, Gauthier Picquart, l’un des fondateurs du site, souligne la place de plus en plus grande prise par les marchands de mode sur internet… Et donc sur RueduCommerce. Qui plus est, l’activité a crû de 39% l’an dernier. Ce qui est de bon augure. Comme le taux de commission pratiqué sur la galerie marchande, de 8% en 2011 contre 7,3% en 2010.

Fort en tout cas de ces investissements dans son secteur commerce, Altarea-Cogedim se dit à la fois dans une position défensive et offensive face au marché. En relevant une forme de stabilité de la consommation. Ce qui pourra apparaitre à certains comme une forme d’optimisme.

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