Le commerce de périphérie, un modèle lui aussi en mutation

Si le centre-ville et ses boutiques traversent en France une phase de transition, bénéficiant notamment de politiques publiques pour le repenser et le redynamiser (comme le plan « Action cœur de ville »), les pôles commerciaux de périphérie connaissent eux aussi une évolution. Dans sa plus récente étude, Procos a décidé de se concentrer uniquement sur ces emplacements en bordure des municipalités : dans l’Hexagone, elle a recensé 1 534 parcs d’activité commerciale, soit 70 000 points de vente, situés en moyenne à 3,2 km des centres-villes.

Pour expliquer l’émergence des points de vente de périphérie, à partir des années 1960, Alexandre de Lapisse, directeur des études Procos, indique que « la périurbanisation du commerce a simplement suivi les mouvements de la population ». « Dans les grandes et moyennes agglomérations surtout, les familles ont été repoussées en dehors des villes ». Les enseignes ont suivi. Cela a commencé par des galeries marchandes collées aux attractifs hypermarchés, puis par l’arrivée dans les années 1980 de boîtes alignées dans des parcs d’activité commerciale, avant l’avènement des retail parks – ou centres commerciaux à ciel ouvert - ces dernières années.

Les loyers à la loupe

Après le rappel historique, viennent les chiffres. Si les chaînes spécialisées plébiscitent ces emplacements, c’est pour se placer dans les zones de flux, mais aussi bénéficier de loyers beaucoup moins élevés. Procos a évalué que les loyers en centre-ville pour des surfaces de 200 à 400 mètres carrés atteignent en moyenne 545 euros/m2 et 740 euros/m2 en centre commercial, tandis qu’en parc d’activité et retail park, le loyer moyen n’atteint que 190 euros/m2. Pour les grandes surfaces de 800 à 2 000 m2, on enregistre en cœur de ville 400 euros/m2 contre 240 euros/m2 en centre commercial et 140 euros/m2 pour les sites de périphérie (hors centre commercial).

Les chaînes les plus offensives dans ces zones sont les acteurs du discount, de l’alimentaire ou du bio. L’équipement de la personne étant encore présent, soit environ 40 % de l’offre, mais cette part diminue. Lidl est le premier demandeur de surfaces commerciales en France, tandis qu’Action ouvre une centaine d’unités par an sur le marché français. Les retail parks, plus qualitatifs, ont aussi permis l’arrivée en périphérie de marques historiquement installées en cœur de ville.

La vacance n’est pas qu’un problème de centre-ville

Reste que l’affaiblissement des hypers, conjugué à l’avènement des nouveaux retail parks, nourrit une concurrence entre les plus anciennes galeries et parcs d’activité, ce qui génère de la vacance commerciale. « Le centre de gravité de ces zones a été déplacé et a provoqué des transferts depuis la galerie marchande comme depuis la zone commerciale historique ». Les parcs d’activité commerciale affichent en moyenne une vacance de 7,46 % et celle des centres commerciaux de périphérie atteint 11,5 %. La vacance a augmenté ces dernières années pour tous les formats, mais beaucoup plus rapidement dans les petites galeries marchandes (moins de 15 points de vente).

Plutôt que de continuer à ouvrir à tout va, Procos note qu’il y a aussi besoin, comme en centre-ville, d’opérer des rénovations de sites existants en périphérie, en les mixant à des habitations. Ce qui s’est notamment opéré à Pérols ou à Anglet. « On sait qu’il va falloir arrêter l’artificialisation du commerce : souvent rattrapée par l’urbanisation, la périphérie commerciale doit renouveler son modèle, apprendre à moderniser l’activité sans créer de surface », conclut Emmanuel Le Roch, délégué général de la fédération. Une idée que ne partagent peut-être pas toutes les foncières, qui ont certes ralenti l’implantation de nouveaux pôles commerciaux, mais sont toujours avides de nouveaux projets à bâtir.

Le commerce de périphérie, un modèle lui aussi en mutation

Voir aussi