L'immobilier commercial connaît un regain d'activité en France

Auteur :

Matthieu Guinebault

Publié le
20 nov. 2019

Sur les neuf premiers mois de l'année, 2,6 milliards d'euros ont été investis dans l'immobilier commercial en France. Une hausse de 14 % inférieure aux 27 % affichés par l'immobilier tertiaire tricolore, mais dont les facteurs intrinsèques pourraient être porteurs de nouvelles opportunités. C'est ce qu'avance une analyse Savills dévoilée à l'occasion du Mapic, le salon cannois de l'immobilier commercial qui s'est déroulé du 13 au 15 novembre.

Après trois exercices marqués par des contre-performances, l'immobilier commercial a notamment profité d'une croissance des cessions-bails (sale and leaseback), qui consiste à céder les murs d'une surface commerciale pour ne les conserver qu'en tant que locataire. Un outil de choix pour promoteurs et gestionnaires en quête de trésorerie. Le groupe Casino a ainsi cédé pour 1,2 milliard d'euros d'actifs en un an, retirant 400 millions d'euros de la vente de 26 supermarchés que continuent d'occuper ses enseignes. 

Le retour des investissements est aussi appuyé par la hausse notable des taux de rendement affichés par l'immobilier commercial. Une évolution qui a attisé l'intérêt d'investisseurs en quête d'opportunités. "Ce n'est pas sans lien avec l'autre phénomène observé au cours des derniers mois", pointe Savills, qui mentionne ainsi le nombre réduit mais le montant croissant des transactions, deux tiers des achats réalisés sur la période janvier-septembre portant sur des transactions supérieures à 100 millions d'euros, contre seulement 53 % un an plus tôt.

L'analyse pointe par ailleurs "l’accélération des investissements réalisés par les Anglo-Saxons, dont les business plans sont souvent bâtis sur des espérances de création de valeur avec arbitrages rapides". L'ensemble de ces éléments "témoigne de la confiance des investisseurs, domestiques et internationaux, dans les perspectives du secteur du retail et la pérennité des actifs commerciaux hexagonaux", explique Savills. "Voilà qui augure aussi d’une belle activité à moyen terme du marché de l’investissement en France, animé par les arbitrages à venir".

Une évolution à laquelle assistent des enseignes locataires, qui doivent elles-mêmes faire face à l'émergence d'un nouveau paradigme consumériste. Si le commerce en ligne assiste depuis des années à une érosion du panier moyen compensé par l'accélération du rythme d'achat, le commerce physique fait face à des clients qui achètent moins mais plus cher. Phénomène qui s'explique d'une part par un retour de l'inflation, et de l'autre par une montée en gamme de la consommation.

"Les Français s’orientent vers des produits jugés plus fiables, de meilleure qualité, plus respectueux de l’environnement et de l’humain et donc plus chers", selon les experts de Savills. "La déconsommation serait ainsi portée par une premiumisation. La tendance s’accélère en effet alors que le pouvoir d’achat des ménages est à la hausse, que leur moral progresse fortement et que le nombre d’actifs (donc de consommateurs potentiels dotés d’un revenu) s’accroît. Elle traduit donc un changement des désirs et des aspirations des consommateurs plus qu’une contrainte financière".

En juillet dernier, un autre spécialiste de l'immobilier commercial, Cushman&Wakefield, évoquait "l'effet trampoline" rencontré par le marché de l'immobilier commercial au premier semestre. Les investissements s'étaient en effet contractés de 27 %, par rapport au premier semestre 2018, tout en restant supérieurs aux chiffres du premier semestre 2017.